Prioriterer ikke bybåndet
Regionalplan Jæren er i ferd med å vedtas. Hovedsatsingen i planen er at byveksten skal skje i bybåndet Sandnes Stavanger, men regionalplanen har ikke regler som stimulerer en slik vekst. Det er behov for mer konsekvente retningslinjer som sikrer ønsket byvekst.
Det er positivt at regionalplanen identifiserer bybåndet som viktig utviklingsområde. Imidlertid har også tidligere utgaver av regionalplanen pekt på dette som prioritert byutviklingsområde, uten at det har utløst særlig stor utbygging. Det er nok flere grunner til dette, og fylkeskommunen har selv igangsatt et arbeid for å finne årsakene. Men imens skal altså rammene for veksten legges gjennom regionalplanen som snart får endelig vedtak.
Byområdetyper
Det som er nytt i regionalplanen er at den deler inn i ulike byområdetyper. Det skilles mellom ‘bysenter’ og andre sentrumsområder, ‘byomformingsområder i bybåndet’ og områder som ligger mer perifert. Bysentrene Stavanger, Sandes og Bryne kjenner vi som tette og urbane. Byomformingsområdene i bybåndet og sentrumsområdene i større tettsted er områder det er ønskelig at skal utvikles med høy tetthet. Spørsmålet er hvordan reglene skal sikre at dette skjer på en god måte. De samme reglene må også sikre at disse områdene er mer attraktive å utvikle enn andre mer perifere områder, slik at byveksten skjer der den er prioritert.
Byrom
Det er bebyggelsens mellomrom som langt på vei bestemmer hvordan et byområde oppleves. Og bebyggelsen må reagere på de ulike byrommene den inngår i; gate, torg eller park. Når områder skal utvikles med høy tetthet må det vies spesiell oppmerksomhet til utformingen av uterommene. Derfor burde en kunne forvente at regionalplanen inndelte krav til uterom litt mer nyansert enn den gjør.
Krav til uteareal
Tilsynelatende skiller regionalplanen kun mellom krav til sentrumsområder, som er 16m2 pr bolig, og øvrige områder som er 30m2. Det er ingen anerkjennelse av at byomformingsområdene i bybåndet, med sin høye tetthet, skal utvikles med en annen byform enn perifere områder. Alle områder som ikke er sentrumsformål havner i samme kategori. Det er uheldig fordi det gjør det vanskelig å utvikle de tette, bymessige områdene i bybåndet. Når det kommer til konkrete reguleringsforslag er det ikke mulig å oppnå utnyttingsgraden regionalplanen legger opp til, fordi kravet til uteareal gir en helt annen byform. Reglene for tetthet og uteareal er altså ikke konsistente.
I tillegg vil like krav i bybåndet og periferien sannsynligvis medføre at utviklere satser i sistnevnte, fordi grunnkostnadene der er lavere. Slik vil reglene for uteareal ikke stimulere til ønsket byvekst.
Svak prioritering
Heller ikke Sandnes eller Stavanger prioriterer utvikling i bybåndet i sine kommuneplaner, når det gjelder krav til uteareal. Reglene tilsvarer omtrent de som foreslås i regionalplanen. Stavanger peker riktignok på at bybåndet er prioritert utviklingsakse, men utnyttingsgraden er lik på Forus øst som ligger midt i bybåndet og Nore Sunde som er nybyggingsområde i utkanten. Når nå regionalplanen ikke legger opp til en tydeligere prioritering av vekst i bybåndet kan man heller ikke forvente at kommunene skal gjøre det når de reviderer sine kommuneplaner.
Planverktøy
Krav til uteareal burde vært koplet til hva slags byform et område skal utvikles med. Men hverken regionalplanen eller kommuneplanene inneholder verktøy for å vurdere romlige kvaliteter i byutviklingen. Det er påtagelig når en viktig målsetting er å forsterke urbane kvaliteter. Urbanitet stiller høyere krav både til bebyggelsen utforming og byrom, ikke minst er møtet mellom de to avgjørende. Det er ikke nok å henvise til mulig, kommende krav i forbindelse med reguleringsplaner. Dette burde være normer minst like viktige som krav til uteoppholdsareal.
Utnyttingsgrad
Krav til uteareal henger også sammen med hvordan utnyttingsgraden for et område beregnes. Ved utvikling av byområder avsettes først betydelige friarealer, som ikke kan regnes inn i boligenes uteareal. Når så deretter byggeområdene utformes gjennom detaljregulering skal utearealet innpasses innenfor byggeområdet. Krav til sol på arealet inne imellom bebyggelsen har en tendens til å presse bebyggelsen fra hverandre, utover og opp i høye punkt – fordi utviklerne ønsker å beholde den mulige utnyttingsgraden. Konsekvensen er at bebyggelsen blir høy, åpen og forblåst i stedet for lavere og romdannende.
Dersom kvartalslekeplasser og annet uteoppholdsareal kunne legges i friområder ville det være enklere å oppnå ønsket byform og tetthet med attraktive kvaliteter. Det blir også enklere å oppnå gode solforhold på utearealet. I tillegg vil kvartalslekeplasser plassert her bidra til å aktivisere og befolke de store grønne områdene. I utgangspunktet tilhører jo disse grønne områdene ofte et grunnerverv utbyggere må foreta. Derfor er det rimelig at arealene kan benyttes til å forbedre utbyggingen.
Oppfordring
Vi oppfordrer derfor politikerne som skal vedta regionalplanen å differensiere kravene til uteareal etter hva slags byform som skal utvikles. For bybåndet foreslår vi at kravet er 20m2 i en sone på 200m fra bussvei og jernbane. Slik blir disse byomformingsområdene en egen kategori, med større sannsynlighet for realisering. Samtidig må Regionalplanen stille tydeligere krav til dokumentasjon av bebyggelsens romlige egenskaper for å sikre kvaliteter i tett bebyggelse, noe som kunne være en naturlig forlengelse av bruk av stedsanalyseverktøyet.
Grete Kvinnesland, arkitekt mnal; Henrik Lundberg, arkitekt mnal, Kontor for Arkitektur og Plan; Ingrid Sekse, leder av Stavanger Arkitektforening; Imke Wojanowski, landskapsarkitekt mnla, AtSite Landskap; Liv Kristine Rud, arkitekt; Martin Lillesand, planlegger, Prosjektil; Olav Mariero, arkitekt; Per Christian Omvik, arkitekt mnal, Brandsberg Dahls Arkitekter; Randi Augenstein, arkitekt mnal, Arkitektfirma Helen & Hard; Simon Krohn-Hansen, arkitekt, Dark Arkitekter